防雷設施成業主利益盲點
對此有關人士表示，防雷設施產權不明確，成為投入使用后無人管理的癥結所在。“產權不明確，物業公司和業主之間互踢‘皮球’，誰也不愿意承擔這筆維修費用。”
而據新法制報記者了解，日前，我省就《江西省物業管理條例》草案召開了聽證會，草案首次提及小區防雷設施的產權問題，明確其屬于公用設備。
小區安裝的防雷設施
7年4460余起雷擊事故
直到現在，鷹潭市五洲花園小區居民依然還記得2011年的那起雷擊事故。
2011年7月8日，伴隨著幾聲巨響雷鳴，居民家中開始斷電，事后，許多居民發現家中的電腦、電視機壞了，電話、有線電視網也處于癱瘓狀態，直接損失近1.2萬元。
5天后，萍鄉市北橋郊區中學教師住宅樓遭雷擊，擊壞30臺電視機，電腦10臺，空調3臺。
調查表明，遭雷擊的住宅小區，不是沒有防雷設施，就是防雷設施年久失修，不但起不到防雷的作用，反而成了引雷裝置。
而據今年3月8日江西省氣象局對外公布的一組數據顯示，從2005年到2011年，全省共發生雷災事故4460余起，因雷電災害造成死亡387人，受傷249人。因雷電災害造成直接經濟損失平均每年達1.8億元，間接經濟損失無法估計。其中，2006年全省雷擊死亡人數79人、2007年死亡人數則飆升到了141人，連續兩年雷擊傷亡人數居全國第一。
九成小區沒有按時進行防雷檢測
3月9日，在南昌象湖怡景花園小區，新法制報記者注意到，居民樓的樓頂雖安裝了防雷裝置，但居民在樓頂安裝了大批太陽能，這些金屬的太陽能比防雷設施高出了很多，這就使得防雷設施幾乎失去了作用。該小區物業經理廖先生告訴記者，小區在驗收時都進行了防雷檢測，如果防雷檢測不合格，小區也不能夠驗收。至于有沒有每年都年檢過，廖先生坦言沒有進行過防雷檢測，因為沒有那么多人力和物力投入。
而在南昌市青云譜區的魏瑪峰尚小區，絕大多數業主對小區防雷裝置檢測狀況不了解。“只聽說過每年會檢查水箱，但從沒聽過要檢測防雷裝置。”一名劉姓業主稱。物業則表示，小區防雷設施有竣工驗收合格證明，至于每年的防雷裝置檢測報告，他們無法提供，也不方便提供給記者。
“經過我們調查，我省絕大部分住宅小區防雷設施在投入使用后，存在無人管理、年久失修等問題，真正做到按時檢測防雷設施的小區，其所占的比例還不到一成。”3月13日，江西省雷電防護管理局局長胡根發告訴記者。
產權不明確 日常維護互踢“皮球”
“問題就出在防雷設施產權不明確，物業公司和業主之間互踢‘皮球’，誰也不愿意承擔這筆維修費用。”據胡根發介紹，新建的小區其防雷裝置與房屋主體工程是同時設計、同時施工、同時驗收和投入使用的，可以說在投入使用的前期，防雷設施不存在任何問題，關鍵就出在后續的維護上。
在檢查的過程中，他們就發現許多防雷裝置經風吹、日曬、雨淋、銹蝕和雷擊，其功能不斷下降甚至失效，原因在于防雷裝置產權單位、使用單位未指定專人負責做好防雷裝置的日常維護工作。
一些物業公司表示,物業公司的職責是維護業主的人身和財產安全，防雷設施的維護并不屬于物業公司的任務，防雷設施一旦出現了問題，應該由業主自己去解決。而業主則認為自己交了物業管理費，這其中就包括了防雷設施的維修和維護，應該由物業公司來承擔。
“因為產權不明確，物業公司和業主之間互相扯皮。”胡根發說，這也是小區防雷裝置檢測率不足一成的一個主要原因。另外，一些單位防雷安全意識淡薄，防御知識缺乏，他們總認為“天災”不可抗拒，“雷擊事故難免”等為由，不接受防雷裝置安全檢測。
隨著城市高層建筑不斷出現和電子設備的增多，現在防雷已經不僅防直擊雷，更要防側擊雷、感應雷。過去單純在建筑頂端架個避雷針的措施已經遠遠不夠了，建筑物需要包括接閃器、引下線、接地裝置等一系列的防雷裝置。因此，年檢尤為重要。
防雷設施維修費用誰出？
在部分開發商和物業公司看來，對防雷設施進行年檢確實很有必要，當然前提是明確防雷設施的產權關系。
南昌中興和園小區開發商郭總經理稱，防雷設施應該屬于公共設施的一部分，出問題時，業主委員會或物業公司原本就可以動用房屋維修基金，因為防雷設施的使用是長期性的，存在一個后續的檢修和維護問題，否則，沒有人愿意出錢。
郭總經理告訴記者，他們會要求物業公司人員上樓頂檢查防雷設施，但限于專業知識缺乏，物業人員也只能給防雷設施做一些表面的維護。為此，郭總經理建議，相關職能部門應該給物業公司一定的培訓和指導，以便物業人員更好地對防雷設施進行檢修和維護。
南昌保集半島物業公司奚經理則表示，小區的防雷設施應該納入公共設施的一部分，這樣，開發商和物業部門就可套用對小區公共設施的維護和管理辦法，對防雷設施進行維護和檢查。
奚經理建議，防雷設施在5年后出現了問題，物業公司在履行一定的法律程序后，可以動用房屋維修基金。
立法明確防雷設施產權
日前，《江西省物業管理條例》草案（簡稱《草案》）舉行了聽證會，《草案》第一次提及防雷設施的產權問題。
據悉，博弈多方對于防雷設施的屬性已經達成了共識：防雷裝置應明確為小區共用設備。有關人士對此做了解讀，“一旦防雷裝置出現了問題，需要維護的時候，管理部門可以動用房屋維修基金。”
“在《草案》征求意見稿之前，防雷裝置的產權是不明確的，比較含糊。這次，在公用設備一欄中將防雷裝置納入其中。”胡根發稱，待《草案》正式通過后，那么小區物業部門就是防雷設施的管理部門，有責任維護好小區的防雷設施，定期安排專人進行檢查和維修。
對于小區業主來說，在不久的將來，防雷設施的維修檢測難題將有望解決。
針對住宅小區防雷設施檢測率低的現狀，日前，省氣象局在《草案》征求意見函中建議：今后，防雷工作將納入物業服務企業的日常管理內容，設立防雷檢測檔案，并建立定期自查與委托專業機構檢測相結合的年度檢測制度。
凡未按照國家有關規定安裝防雷裝置、已有防雷裝置檢測不合格或既不自查也不委托專業檢測的，氣象主管部門應通知業主大會(業委會)及其物業限期整改，限期未改正的，氣象部門將聯合房地產部門進行行政執法。對造成損失的，業主、業主大會(業委會)及其小區物業應當承擔相應的責任。
“今后，我們將會開展小區防雷設施專項檢查工作。”胡根發表示，鑒于小區防雷設施不容樂觀，以及江西省是雷電災害多發區、重災區這樣一個現實，小區物業管理部門應該建立防雷檢測檔案。一旦出現了傷亡事故，建立了防雷檢測檔案的小區，其責任就會很明確。
雷擊傷害引發責任劃分
產權及維護責任明確了，那么，一旦發生雷擊事故，由誰來承擔責任？
江西法報律師事務所律師肖文軍認為，通常情況下，雷擊屬于自然災害，其造成的損失由居民自己承擔。同時，社區居民可通過購買保險公司提供的專門涉及雷電、地震等自然災害的特定保險品種，對家庭財產進行投保。
當然，這也不是一概而論的。如果經過相關部門檢測鑒定后，雷擊事故是因為住宅防雷設施建造不符合規定或維護不當導致，那應由開發商或物業公司來承擔相應責任。
3月1日正式實施的《江西省雷電災害防御辦法》明確規定，對于防雷設施，使用單位應當做好日常維護工作，否則，縣級以上氣象主管機構有權責令改正，給予警告，拒不改正的，可以并處1000元以上10000元以下罰款。
□文/首席記者余桂華□圖/記者韓長明
